Se houver descumprimento contratual em Promessa de compra e venda de imóvel, é válida a Cláusula penal que estabelece a perda total dos valores já pagos, diz STJ

TERCEIRA TURMA

PROCESSO	REsp 1.723.690-DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 06/08/2019, DJe 12/08/2019
RAMO DO DIREITO	DIREITO CIVIL
TEMA	Promessa de compra e venda de imóvel. Inadimplemento contratual. Cláusula penal que estabelece a perda total dos valores já pagos. Validade. Vícios de estado de perigo e de lesão não configurados. Proibição de comportamento contraditório.

DESTAQUE
É válida a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares.
INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR
Inicialmente cumpre salientar que, no caso dos autos, por se tratar de compromisso de compra e venda celebrado de forma voluntária entre particulares que, em regra, estão em situação de paridade, é imprescindível que os elementos do estado de perigo e da lesão sejam comprovados, não se admitindo a presunção de tais elementos. No estado de perigo, a existência de um risco à vida ou à integridade de uma pessoa faz com que a vítima se submeta ao negócio excessivamente oneroso. A lesão, por sua vez, está intrinsecamente relacionada com o princípio da boa-fé, que deve pautar a atuação de todos os envolvidos na relação contratual. Para a caracterização do instituto, é necessária a presença simultânea do elemento objetivo - a desproporção das prestações - e do elemento subjetivo - a inexperiência ou a premente necessidade. Quanto ao elemento objetivo, o Código Civil de 2002 afastou-se do sistema do tarifamento e optou por não estabelecer um percentual indicador da desproporção, permitindo ao julgador examinar o caso concreto para aferir a existência de prestações excessivamente desproporcionais de acordo com a vulnerabilidade da parte lesada. Os requisitos subjetivos também devem ser examinados de acordo com as circunstâncias fáticas, considerando a situação que levou o indivíduo a celebrar o negócio jurídico e sua experiência para a negociação, conforme destacado no Enunciado n. 410 do Conselho da Justiça Federal: "(...) a inexperiência a que se refere o art. 157 do CC não deve necessariamente significar imaturidade ou desconhecimento em relação à prática de negócios jurídicos em geral, podendo ocorrer também quando o lesado, ainda que estipule contratos costumeiramente, não tenha conhecimento específico sobre o negócio em causa". O mero interesse econômico em resguardar o patrimônio investido em determinado negócio jurídico não configura premente necessidade para o fim do art. 157 do Código Civil. Nas relações contratuais, deve-se manter a confiança e a lealdade, não podendo o contratante exercer um direito próprio contrariando um comportamento anterior. No caso, verifica-se que os próprios recorrentes deram causa à "excessiva desproporcionalidade" que alegam ter suportado com a validade de cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares. Logo, concluir pela invalidade da referida cláusula, ou mesmo pela redução da penalidade imposta implicaria, ratificar a conduta da parte que não observou os preceitos da boa-fé em todas as fases do contrato, o que vai de encontro à máxima do venire contra factum proprium.