Construtora não pode impor taxa de condomínio mais barata para unidade não comercializada, diz STJ

TERCEIRA TURMA

PROCESSO	REsp 1.816.039-MG, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 04/02/2020, DJe 06/02/2020
RAMO DO DIREITO	DIREITO CIVIL
TEMA	Condomínio. Convenção outorgada pela construtora. Unidades imobiliárias ainda não comercializadas. Redução da taxa condominial. Impossibilidade. Benefício de caráter subjetivo em detrimento da coletividade condominial.

DESTAQUE
É nula a cláusula de convenção outorgada pela própria construtora que prevê a redução da taxa condominial das suas unidades imobiliárias ainda não comercializadas.
INFORMAÇÕES DO INTEIRO TEOR
Em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa. No caso, discute-se a validade de cláusula da convenção que permite à construtora/incorporadora do empreendimento imobiliário o pagamento de apenas 30% (trinta por cento) do valor da taxa condominial ordinária, enquanto não for comercializada. A convenção foi outorgada pela própria construtora, que no momento da constituição do condomínio detinha mais de 2/3 (dois terços) da fração ideal das unidades imobiliárias. Cumpre ressaltar que a taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. Em razão disso, por questões meramente lógicas, se uma ou várias unidades imobiliárias recebem a redução do valor da taxa ordinária, a consequência é a oneração dos demais condôminos. Há, desse modo, enriquecimento sem causa da parte que se beneficia com o pagamento a menor, em detrimento de toda a coletividade condominial, com evidente violação do inciso I do art. 1.334 do CC/2002, que assenta expressamente a observância da proporcionalidade da cota condominial. De fato, a convenção outorgada pela construtora/incoporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial. Ademais, a disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna, academia e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa devida